De Grote Beer van schetsontwerp naar start bouw. 

Vorig jaar rond deze tijd kregen we te horen dat het plan met de werknaam ‘de Grote Beer’ als eerste USP door de Raad van Rotterdam was goedgekeurd. Na optimisme door het besluit, kregen we ook gelijk de eerste domper te pakken want ons plan werd door Stedenbouw niet akkoord bevonden. ‘’Er mag geen poortwerking ontstaan met de toren aan de overzijde Hoofdweg, meer groen zichtbaar van de straat op het gebouw en het gebouw is niet spannend genoeg.’’

December 2019 – januari 2020

Terug naar het tekenbord, maar bij voorkeur niet alleen. Er is geen tijd te verliezen, want voor het eind van het jaar 2021 moet er een paal de grond in. Dat was één van de voorwaarden in het USP. In die periode, met inachtneming van de geldende Covid regels, hebben we samen met Danny Nelemans en Rob Out twee workshops kunnen plannen tijdens de Kerstdagen. De architect heeft vervolgens hard gewerkt aan diverse modellen. Bij een gebouw van deze schaal en omvang diende wel gelijk de gevolgen van de bouwkosten uitgerekend te worden. In de tweede week van januari was er witte rook voor de vernieuwde opzet. Maar wat zou Welstand ervan vinden? We hadden door Covid en de druk op de planning bij Welstand, alvast een afspraak laten inplannen in de 4^e week van januari. Als het niet zou lukken een betaalbaar ontwerp te maken, dan zouden we het ook nog kunnen afblazen, maar dat hoefde gelukkig niet. Het plan ging 30 januari naar Welstand, waarbij de reactie van Welstand was: grondhouding is positief. ‘’De commissie vraagt aandacht voor de alzijdigheid van de toren en hoogbouwgrandeur en geeft aan twijfels te hebben over de kwaliteit van de architectuur, vanwege het gekozen bouwsysteem. Voorkomen moet worden dat er dichte gevels ontstaan’’. Maar hier kunnen we mee door.

Februari – maart 2020 

We kunnen nu ook verder om afspraken te maken met onze Co-makers, want we gaan voor ‘’prefab all the way”. Dat houdt in sandwich gevels met kozijnen en daarin al glas en eveneens vloeren, wanden, badkamers en toiletten. Er is op deze locatie geen bouwplaats. We bouwen tegen het bestaande winkelcentrum Alexandrium aan. Daar past geen steiger en dan moet er ook nog een bouwkraan komen en een plek om de prefab te lossen. Dat is op deze locatie niet te doen.

Bij het inkopen van de prefab gevels komen we er begin februari achter dat onze beoogde leverancier eind december 2020 helemaal geen tijd heeft om te gaan produceren volgens onze planning. ‘’Want ja, projecten schuiven altijd in de tijd toch?” Wat nu? We moeten een ander partij zien te vinden die eind december 2021 kan gaan produceren.

Naast het ontwerpen van ons project en het bouwbaar maken ervan moeten we ook nog een wijziging doorvoeren op het bestemmingsplan. We dienen een nieuw bestemmingsplan te maken met alle onderzoeken die daarbij horen. Ook daar moeten we racen met de daarbij behorende gesprekken met de buurt om de omgeving daarin mee te nemen. We stampten in 1 week tijd een projectwebsite en een huisstijl uit de grond en verzorgden de eerste participatiebijeenkomst op 18 februari. Daarbij ontvingen we meer dan 50 deelnemers via Zoom, want ook daar hadden we met Covid te maken. We lichtten ons plan toe en vertelden samen met de Gemeente wat het ruimtelijk ordeningsplan inhield en dat we als het aan ons ligt starten met de bouw aan het einde van het jaar.

Het bestemmingsplan moet in het bestuurlijk vooroverleg van eind maart, maar daar zijn we op eigen risico al eind oktober van het jaar daarvoor al mee gestart. Anders zouden we het helemaal niet redden om in november 2021 een omgevingsvergunning te krijgen.

April – mei –  juni 2020 

Einde april gaat het bestemmingsplan ter visie. We proberen, als het allemaal goed gaat, de stukken voor het zomerreces bij de Raad aan te leveren. Als dat niet lukt moet dit in de Raad van 9 of 30  september gebeuren.

Verder zijn we aan het knallen met het maken van een ontwerp. De afspraak die we met de architect hebben gemaakt is dat het plan op 25 juni 2021 klaar moet zijn om in te dienen.  Dat was een voorwaarde bij de opdracht. Daarnaast werken we samen met de belegger die mee wil kijken met het ontwerp. Terecht, maar die moet dan wel tekeningen hebben om te kunnen beoordelen of zijn PvE is meegenomen in het ontwerp. We zijn redelijk op stoom en dan blijkt dat men er toch een derde lift in wil hebben, ondanks dat we met 2 liften aan het PvE voldoen. Dat heeft gevolgen voor de stijfheid van de kern en daarnaast zou men ook graag de verhouding 2- en 3 kamers willen optimaliseren. We kunnen het gelukkig met een aantal creatieve ingrepen van de architect en constructeur oplossen. En door!

Daarnaast wordt er door de belegger, in eerste instantie, ook getwijfeld aan de kwaliteit van Prefab badkamers, maar na meerdere bezoeken aan de fabriek en de mogelijkheid tot een snelle re-fit op termijn (1 dag in plaats van 4 dagen bij de traditionele methode) is men overtuigd.

Dan blijkt, ondanks dat ons USP ontwerp wat we op daglicht en brandoverslag hadden getoetst, er iets echt helemaal fout te gaan. We hebben een brandoverslag probleem en een groot aantal woningen voldoen niet aan het daglicht. Enkele weken van onderzoek en rekenen volgen, verwijten doen er niet toe, want het is heel erg ingewikkeld. We komen er helaas niet uit. Dan maar een middag met elkaar een kamer in. Wel gek eigenlijk, want ik ben met het gehele project maar max 12 tot 13 x echt fysiek in overleg geweest, verder verliep alles via MS Teams. Maar er gloort hoop, het lijkt oplosbaar met een combinatie van een aantal zaken; woningen wat kleiner maken al dan niet met het maken van grotere loggia’s, het toepassen van de fontanel methode (nog nooit van gehoord), kozijnprofielen smaller maken etc. Daarna volgt opnieuw een controle of het klopt. Het lukt! We kunnen door, pff gered. “Wel de nodige weken verloren, maar we kunnen 25 juni nog steeds halen” belooft de architect. Top!

Maar we moeten nog drie hobbels nemen die met elkaar samenhangen. Het draait daarin natuurlijk allemaal om geld. 1. We hebben te maken met een aanneemsom die we opnieuw moeten uitrekenen voordat we de omgevingsvergunning kunnen indienen. 2. We moeten de grondprijs vaststellen met de Gemeente middels taxatie. En 3. we moeten tot prijsovereenstemming komen met de belegger. Ga er maar aanstaan, welke volgorde gaan we hanteren met deze tijdsdruk?

We maken met ons team zo goed mogelijk een raming van het plan en maken alle stukken klaar om de taxatie te kunnen laten uitvoeren. Als de taxatie na 6 weken klaar is, zijn we het over veel zaken eens: het huurniveau, de opbrengsten, de AK, de winst, het risico. Behoudens je raad het al  de grondwaarde en de bouwsom. Dat was natuurlijk te verwachten, maar wat blijkt – dat wist ik niet – men heeft niet naar ons plan gekeken en ook niet naar de stedenbouwkundige randvoorwaarden waar we aan moesten voldoen. Men rekende zelf uit wat een gebouw van 193 appartementen met 2- en 3 kamers en 3 commerciële ruimten zou mogen kosten en houdt ook geen rekening met het PvE van de belegger. Dat verklaart een groot deel van het verschil. Dus een hertaxatie volgt, waarvan we met de uitkomst akkoord gaan. We kunnen eindelijk door met het maken van onze aanbieding richting de belegger. Begin juni gaat de brief de deur uit vergezeld met een investment memorandum.

Het einde van juni nadert en de zomervakantie komt er aan. We ronden de stukken tijdig af met de architect en alle rapporten die bij de omgevingsvergunningen horen worden afgemaakt. Iedereen houdt zich aan de afspraken. Op 25 juni zijn we klaar. Top. We hebben het gefixt.

We kunnen nu starten met het rondmaken van de definitieve bouw en het aanvragen van de laatste offertes. Zoals het er nu naar uitziet zullen we die pas eind augustus krijgen, want de bouwvak komt er aan en de bouwmarkt is oververhit. Gelukkig zijn onze co-makers al geruime tijd aangehaakt en kunnen zij hun prijzen definitief maken.

Juli – augustus – september

We zijn volop in onderhandeling met de belegger. Want willen we voor het eind van het jaar kunnen starten, dan moeten er wel contracten getekend zijn. We sluiten eerst een LOI, daarna gevolgd door een TKO. Maar dat kunnen we pas doen als de nodige bijlagen voorhanden zijn. Zoals een stallingsovereenkomst om voor toekomstige huurders bij de buren straks parkeerplekken te kunnen huren. Een koopovereenkomst voor de grond met de Gemeente. Een exploitatieovereenkomst met de WKO exploitant en bovenal alle stukken van het technische ontwerp. Deze laatste zijn in juni afgerond.

Het merendeel van het team gaat met vakantie. Ik besluit dat beperkt te doen en gelukkig is er ook ruimte en tijd om samen met belegger de LOI af te maken. We zijn in staat om deze eind augustus te tekenen. Dan zijn ook alle directieleden terug van het zomerreces.

Daarna pakken we gelijk door met het opstellen van de TKO. We leggen onszelf de druk op om deze op de Provada te tekenen samen met de koopovereenkomst van de grond met alle bijlagen die daarbij horen en de daarbij horende discussies over de onderdelen uit het PvE die net wat scherper moeten en de vragen en opmerkingen op de plattegronden. Zo vindt men bij nader inzien de badkamers van een aantal woningen toch net wat te klein. We plannen elke week een overleg over de techniek en over de juridische inhoud van de TKO.

In mijn enige week vakantie word ik gebeld door de WKO exploitant dat er een probleem is:  “We kunnen de bronnen niet maken in de openbare ruimte. Ze kunnen mogelijk onder het gebouw door, maar dat wil men liever ook niet. Er is wel een oplossing met een stadsverwarming met een draaikoeler”.

Nou dat is lekker dan: we hebben alles klaar en met de belegger afspraken gemaakt en nu is er weer een kink in de kabel! Eerst maar eens overleggen wat de gevolgen zijn voor de BENG, maar dat valt gelukkig mee. Daarna een goed gesprek met de belegger om hen ervan te overtuigen dat dit systeem ook een goed systeem is. Dat heeft wat voeten in de aarde. Maar ook zij hebben zich goed laten informeren en ze zijn er uiteindelijk blij mee.

Na het tekenen van de LOI kunnen we ook de omgevingsvergunning indienen. Echter, hiervoor moeten we wel overeenstemming hebben over de aanneemsom. Op 17 september is ook dat een feit. Dat moet ook omdat we aan het einde van het jaar over een bruikbare, liefs onherroepelijke niet meer voor schorsing vatbare, bouwvergunning willen beschikken. Maar zoals we allemaal weten, kan het vergunnen van een omgevingsvergunning best wel wat voeten in de aarde hebben. Het gebeurt de laatste tijd maar al te vaak dat de gemeentes deze vergunning langer aanhouden dan de 8 weken die daarvoor staan.

Door de goede samenwerking die we met de gemeente hebben en doordat in het voortraject meerdere malen met de bouwinspecteur is gesproken om ervoor te zorgen dat deze vergunning straks op een leien dakje kan worden vergund, hebben we er vertrouwen in dat het goed gaat komen.

Om deze vergunning te kunnen verlenen is er natuurlijk wel een bruikbaar bestemmingsplan nodig. Op 30 september wordt deze door de Raad vastgesteld als een hamerstuk.

Oktober – november – december

Eind september hebben we de prefab bouwer(s) ingekocht en beginnen we nadere afspraken te maken over de engineering van het project. Daarnaast maken we afspraken met de leverancier van de steenstrips, welk in de prefabgevel worden verwerkt. In maart hadden we de steenstrips reeds uitgezocht met de afspraak dat we deze eind van het jaar nodig hebben. Maar ja, in de bouwkolom hebben we meer en meer te maken met uitgestelde leveranties door COVID en schaarste aan producten en grondstoffen.

En ja hoor, wij krijgen er ook mee te maken. Begin september meldt de stenenleverancier. “Ik kan de gekozen steenstrips pas op zijn vroegst in Q2-2022 leveren.” Tijdens zijn gesprek bij de architect komt men met een aantal alternatieve stenen. Deze lijken by far niet op de stenen die we hebben uitgezocht. We zijn er echt ziek van. We instrueren hem duidelijk wat we willen, maar men geeft aan dat het een lastige oefening zal worden en gaat op zoek naar stenen die op voorraad zijn. We horen twee weken niks. Dan mogen we naar de showroom komen en wat blijkt, men heeft bij diverse partijen stenen kunnen krijgen die direct leverbaar zijn en daar kunnen we een nieuwe mix uit samenstellen. Het is echt een zoektocht welke stenen wel leverbaar zijn en welke niet. Het lukt ons na een hele middag om een mix van stenen uit te zoeken die wonderwel bijna aansluit op de oorspronkelijke basisgedachte. Het is niet te geloven dat dit gelukt is. Want ja, een gebouw zoals dit zet je niet voor 10 jaar neer. We zijn ontzettend blij en opgelucht.

Verder zijn we volop bezig met het afronden van de TKO en het onderhandelen over de laatste onderdelen en dan blijkt dat de belegger de huurovereenkomst voor de parkeerplaatsen wil verlengen naar 20 jaar in plaats van de oorspronkelijke 10 jaar. Dat is best wel even een game changer! We gaan terug naar de eigenaar van de parkeergarage om dit met hen te bespreken. Dit heeft de nodige voeten in de aarde. Uiteindelijk lukt het ons om in de laatste week voor de Provada overeenstemming hierover te bereiken. We zijn 25 oktober, de avond voor het tekenen, klaar met alle stukken. Ik ben ontzettend blij dat we de afgelopen 8 weken wekelijks met elkaar overleg hebben gehad om deze stukken voor elkaar te krijgen. Zo zie je maar: het is altijd goed om milestones te plannen. We tekenen de TKO met de belegger en de koopovereenkomst van de grond met de Gemeente op 26 oktober jl. met alle teamleden op de Provada. Daarna weer door!

Want na het behalen van deze milestone, moeten we voorbereidingen gaan treffen voor uitvoering van het project. We maken afspraken met de heier om de eerste paal erin te draaien. Dat heeft op 16 december plaatsgevonden. Het markeert de start van de bouw, want zoals eerder aangegeven gaan we dit gebouw prefab uitvoeren. Om te kunnen starten heb je natuurlijk wel een omgevingsvergunning nodig. Deze is op 30 november afgegeven. De week vooruitlopend daarop hebben we nog wel een aantal zaken moeten aanpassen én om moeten wisselen. Maar dat hoort er nu eenmaal bij. Het is helemaal top dat vervolgens de gemeente, 12 dagen na de gestelde 8 weken, met de vergunning komt.

Op dat moment zijn we nog volop bezig afspraken te maken over de bouwplaatsinrichting met de omgeving en de directe buren. Daarbij moet je o.a. denken aan een bouwveiligheidsplan. We bouwen tenslotte naast een winkelcentrum en ook zij hebben de nodige wensen en eisen als het gaat om bouwveiligheid. Dit moet allemaal vooraf worden doorgesproken met diverse partijen. Het moet natuurlijk allemaal wel veilig gebeuren. We bouwen veilig of we bouwen niet.

Zoals reeds eerder aangegeven is er geen bouwplaats omdat we binnenstedelijk bouwen. De prefab gevelelementen worden over de weg aangevoerd.  Dat vraagt een logistieke operatie. Op het moment van schrijven van dit stuk zijn we hier nog volop mee bezig om ook dit af te ronden.

Op de locatie zelf moeten nog de nodige kabels en leidingen worden omgelegd. Als je kijkt naar het tempo waarmee wij dit plan hebben ontwikkeld, dan zie je dat je heel veel zaken voor elkaar krijgt, maar niet alles. Het is van belang dat je al heel vroeg, eigenlijk al in december 2020, met nutspartijen afspraken maakt om de kabels en leidingen om te leggen. Het is ons niet gelukt dit binnen de gestelde termijn te realiseren. Zij gaan pas vanaf het begin van het jaar aan de slag en zullen nog zeker 2,5 maand bezig zijn om enkele kabels en leidingen op deze locatie te verleggen. Maar zoals Cruijff zei: ‘’Elk nadeel heeft zijn voordeel ‘’, want wij kunnen in de tussenliggende periode starten met het prefab produceren in de fabriek. Het is tenslotte een gebouw met 193 appartementen. Ook zij hebben tijd nodig om de vloeren, wanden en gevels met kozijnen en glas erin te produceren.

Prefab bouwen is een geheel ander proces dan dat we traditioneel gewend zijn als het over besluitvorming en investeringen gaat. Op zulke grote schaal en omvang dan dat je normaal gesproken gewend bent.

Op 16 december was de start van bouw. Op diezelfde dag  kwam ook het nieuwe regeringsakkoord van Rutte-IV naar buiten met daarin onder andere ook een paragraaf over bouwen.

Het bijzondere is dat in de paragraaf Volkshuisvesting en RO een groot aantal onderdelen voorkomen die al in ons plan terugkomen. Namelijk het:

• bouwen op een ov knooppunt
• bouwen van nieuwe woningen
• versnellen van de bouwopgaven
• bouwen van middel dure huur
• reduceren van CO2
• bouwen in prefab
• schonere mobiliteit, minder verkeersbewegingen – middels inzet deelmobiliteit.

Tot slot, wil ik iedereen bedanken die onderdeel was van het ontwikkelteam om dit plan in zo’n korte doorlooptijd te ontwikkelen, want dit kun je niet alleen.  Wat een fantastische teamprestatie.

Er wordt wel geroepen Bouwen, Bouwen, Bouwen !!!!, maar daarvoor moet eerst nog wel ontwikkeld worden en er moeten er vooraf goede afspraken worden gemaakt. Daarmee gaat de meeste tijd verloren. Bij dit project gelukkig niet !!!

Zeer veel dank aan; Sjoerd Berghuis, Arnold  Driesprong, Patrick van Kessel, Gijs Burg, René Sondermeijer, Ronald Krol, Patrick Vroegindeweij, Martine Sturm, Elsa Martens, Menno Overtoom, Pieter Knauff, Menno van Deelen, Frank Jongenelen, Mark Appel, Guido Luybé, Tristan de Wit, Manon Verkleij, Dick Boelen, David Snelleman, Laura Krose, Teun Kats, Martin Vietsch, Ruud Berg, Lieuwe Conradie, Hans de Hoog, David de Jong, Maurits Hanemaaijer, Rob Tummers, Imke van Loon, Jan Hardloper, Jan Sier, Daisy Delissen, Ruud van Asch, Martijn van der Ham, Jacquelien Dregmans, Erik-Jaap Scheer, Rob Out, Elenita Schotborg, Aly Hajhassani, Bas Kurvers, Raymond Fraanje, Matthijs Rommelse, Salih Kesmet, Danny Nelemans, Cal Zsiros, Turkey Yucel, Hericilia Roberico Borges, Jan Struijk, John Tangel Raymond de Boer en Jos Melchers.

Voor een volledig beeld hierbij ook een filmpje van een enthousiaste wethouder Bas Kurvers van de gemeente Rotterdam.: felicitatie wethouder